20 Jun Guía para Construir una Casa en España: Diseño, Permisos y Ejecución
Si te preguntas cómo construir una casa en España desde cero, esta guía paso a paso te explica el proceso completo. Desde la elección del terreno y el diseño arquitectónico, pasando por la obtención de licencias, hasta la dirección de obra y la entrega final de tu vivienda.
Utiliza este índice para navegar directamente al paso que más te interese. Esta guía está diseñada para que puedas consultar cada fase del proceso de forma independiente.
Paso 1: Cómo construir una casa en España: definición y necesidades
Como primer paso para saber cómo construir una casa en España es fundamental definir claramente tus prioridades. ¿Buscas una vivienda con jardín? ¿Una casa de dos plantas? Elabora una lista de necesidades básicas (número de habitaciones, orientación solar) y otra de deseos opcionales (piscina, terrazas, etc.).
Te recomendamos explorar nuestro artículo sobre Diseño de Casas Modernas para inspirarte.
Paso 2: Cómo conseguir los permisos de obra y redactar el Proyecto Básico
En esta fase, conocida como anteproyecto, es la etapa en la que el arquitecto analiza las necesidades y requerimientos del cliente en relación con las condiciones de desarrollo de su terreno o parcela, así como las normativas urbanísticas y técnicas que la afectan, con el fin de formular una primera propuesta espacial y funcional.
El objetivo en este segundo paso es evaluar la viabilidad del proyecto en términos legales, técnicos y económicos.
Aspectos clave para un diseño eficiente y bien orientado
Una distribución eficiente optimiza cada metro cuadrado. La orientación solar es esencial: orientar las áreas principales hacia el sur permite aprovechar la luz y el calor, mejorando el confort térmico.
Paso 3: La documentación técnica necesaria para construir tu casa (Proyecto de Ejecución)
Un proyecto de construcción consta de dos fases:
- Proyecto Básico: Define las características generales, volumetría, estética y superficies de la obra, justificando las soluciones arquitectónicas y el cumplimiento normativo. Su función principal es obtener la licencia municipal de obras, siendo insuficiente para la construcción por no incluir suficientes detalles.
- Proyecto de Ejecución: Desarrolla el proyecto básico, definiendo la obra en su totalidad con detalles técnicos, planos constructivos y especificaciones de materiales. Proporciona la información necesaria para la construcción y guía a la dirección facultativa. Incluye toda la documentación necesaria para iniciar las obras y obtener el visado colegial. Debe mantener las condiciones de la licencia del proyecto básico.
¿Qué incluye el Proyecto de Ejecución?
- Memoria Técnica:
- Descriptiva y justificativa: Detalla características generales de la obra (programa de necesidades, geometría del edificio y cumplimiento de normativas).
- Memoria constructiva: Especifica materiales, sistemas constructivos, instalaciones y prestaciones del edificio, debiendo cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y otros reglamentos obligatorios.
- Planos: Urbanísticos, arquitectónicos (plantas, alzados, secciones), de estructura, instalaciones y acabados.
- Pliego de Condiciones: Especificaciones de materiales y procesos.
- Mediciones y Presupuesto (PEM): Desglose de cantidades de obra (m3 de tierra, kg de acero, m2 de pintura, tipología de luminarias, etc.) y su valoración económica. Este documento es esencial para obtener presupuestos reales de construcción.
- Otros documentos: Estudio de Seguridad y Salud, Estudio geotécnico, Certificado de eficiencia energética y Estudio de gestión de residuos e impacto ambiental (si aplica).
El proyecto de ejecución debe ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos del municipio correspondiente y es indispensable tanto para solicitar presupuestos de obra a las empresas constructoras como para la obtención de la Licencia de Obra Mayor en el Ayuntamiento.
Paso 4: Cuánto cuesta el proyecto de una casa (honorarios del arquitecto)
El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) es una estimación inicial incluida en el proyecto de ejecución y sirve como base para calcular impuestos y tasas municipales requeridos al tramitar la licencia de obra. Sin embargo, este no refleja el coste final de la construcción.
El presupuesto real (Presupuesto de Ejecución por Contrata) lo elabora la empresa constructora e incluye gastos generales, beneficio industrial y costes indirectos. Al total se le debe añadir el IVA.
Los honorarios de los arquitectos suelen estar entre el 5% y el 10% del coste total de la construcción. Los arquitectos técnicos (aparejadores) representan alrededor del 30% de los honorarios del arquitecto en la etapa de dirección de ejecución de obra.
Cómo se estructura el presupuesto de honorarios (sin cifras que caduquen)
Para entender cómo se calculan los honorarios de un arquitecto, es importante saber que parten de una estimación inicial: el Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Este se calcula aplicando coeficientes correctores a un coste base por metro cuadrado, teniendo en cuenta factores como la ubicación de la parcela, la calidad de los acabados, el tipo de obra (nueva o reforma) y la dificultad de acceso al terreno.
¿Cómo se fraccionan los pagos?
Los honorarios se suelen distribuir en hitos vinculados a las fases del proyecto, lo que permite tanto al cliente como al arquitecto planificar los flujos de inversión. Un esquema estándar y transparente sería el siguiente:
- Fase 1 (Anteproyecto): Entre el 10% y el 15% del total, abonado al inicio para realizar los primeros estudios de viabilidad y bocetos.
- Fase 2 (Proyecto Básico): Entre el 30% y el 35%, que se paga al entregar la documentación necesaria para solicitar la licencia municipal de obras.
- Fase 3 (Proyecto de Ejecución): Entre el 35% y el 40%, abonado al entregar los planos técnicos detallados, el pliego de condiciones y el presupuesto final para la construcción.
- Fase 4 (Dirección de Obra): El 20-25% restante, que se abona al finalizar la obra, una vez obtenida la licencia de primera ocupación y entregadas las llaves.
¿Qué servicios incluye este presupuesto y cuáles no?
Estos honorarios suelen cubrir el diseño arquitectónico y la dirección facultativa de la obra (supervisión general). Sin embargo, la Dirección de Ejecución de Obra (realizada por un arquitecto técnico o aparejador) y la Coordinación de Seguridad y Salud son servicios independientes que suelen contratarse a profesionales externos y tienen su propia estructura de costes. Además, el estudio geotécnico y el levantamiento topográfico también suelen ser gastos adicionales que se presupuestan aparte.
Este método de cálculo y desglose es el estándar en el sector, y nos permite ofrecer a nuestros clientes un proceso totalmente transparente, donde cada fase del proyecto tiene un coste asociado y un entregable claro.
Paso 5: Quién supervisa la obra y cómo se coordina la seguridad
La Dirección Facultativa está integrada por el Arquitecto (Director de Obra), que supervisa el cumplimiento del diseño, y el Aparejador (Director de Ejecución de Obra), que verifica los procesos constructivos y materiales.
Además, el aparejador suele asumir la coordinación de Seguridad y Salud, garantizando las medidas de prevención durante la obra.
Ambos roles (Arquitecto y Aparejador) están regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y tienen un objetivo común: garantizar que la construcción se ejecute de acuerdo con el proyecto y satisfacer las expectativas del cliente.
Una vez terminada la obra, se gestiona la Licencia de Primera Ocupación, que certifica que la vivienda es habitable y cumple las normativas. Estos son los pasos clave para saber cómo construir una casa en España. Tras obtener la licencia, tu vivienda estará lista.
Paso 6: Cómo financiar la construcción de tu casa (hipoteca de autopromoción)
Encontrar una financiación adecuada es esencial para llevar a cabo tu proyecto. Una de las opciones más utilizadas es la hipoteca de autopromoción, diseñada específicamente para cubrir los costes de construcción en distintas fases del proyecto.
Hipoteca de autopromoción: ¿qué es y cómo solicitarla?
La hipoteca de autopromoción es un tipo de préstamo escalonado que permite financiar la construcción de tu vivienda a medida que avanzan las obras. Para solicitarla, deberás presentar al banco la siguiente documentación:
- El proyecto visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
- La licencia de obra correspondiente.
- Un presupuesto detallado de la construcción.
Esta modalidad de hipoteca asegura que la financiación esté alineada con las necesidades reales del proyecto y se desembolse en etapas, adaptándose al ritmo de la construcción.
Gastos adicionales a considerar en la financiación
Además del préstamo, no olvides considerar los gastos adicionales relacionados con la financiación, como:
- Tasación de la propiedad: Entre 300 € y 400 €.
- Honorarios de notaría y registro: Aproximadamente el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre el 1% y 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.
- Comisión de apertura: Varía entre el 0% y el 1% del importe total del préstamo.
- Intereses bancarios: Dependen de las condiciones pactadas con la entidad financiera.
Fuentes oficiales para planificar tu financiación
Si estás explorando opciones de financiación, te recomendamos consultar la guía oficial del Banco de España sobre hipotecas de autopromoción. Además, el simulador de hipotecas del BBVA puede ayudarte a estimar condiciones orientativas.
Esta planificación financiera te ayudará a garantizar que tu proyecto avance sin contratiempos económicos y con una visión clara de los costes totales involucrados.
¿Quieres saber cuánto dinero necesitas para este proceso? Calcula el presupuesto real en nuestra Guía de Costes. Además, si buscas profesionales que te acompañen, conoce a nuestro equipo en Arquitectos Cerca de Mí.
Preguntas Frecuentes sobre el Proceso para Construir una Casa en España
Sí, es estrictamente obligatorio por ley según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). El diseño residencial requiere un proyecto técnico firmado por un arquitecto colegiado para tramitar los visados y las licencias urbanísticas municipales indispensables para iniciar cualquier obra.
El equipo técnico: La ley exige además la intervención de la Dirección Facultativa, integrada por el Arquitecto (Director de Obra) y el Arquitecto Técnico o Aparejador (Director de Ejecución).
➡️ DISEÑO Y DIRECCIÓN FACULTATIVA: Consulta los servicios de diseño a medida y dirección de obra en Madrid
En la práctica profesional premium, los honorarios se dividen de forma transparente según las fases de desarrollo del proyecto. La redacción del diseño (Proyecto Básico y de Ejecución) y la posterior Dirección de Obra en el terreno son fases vinculadas contractualmente, pero diferenciadas:
Alcance del servicio: En HGSE Arquitectos ofrecemos propuestas integrales cerradas que cubren tanto la fase intelectual de estudio como la supervisión técnica en obra, garantizando que el presupuesto total asignado al diseño esté blindado de principio a fin.
➡️ HONORARIOS TÉCNICOS: Solicita un presupuesto personalizado para el proyecto y dirección de obra de tu vivienda
En la Comunidad de Madrid, los honorarios técnicos globales (proyecto básico, de ejecución y dirección facultativa de obra) suelen situarse entre el 8% y el 12% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Para una vivienda unifamiliar de tamaño medio, los honorarios del arquitecto oscilan según la complejidad del encargo, a los que se suma la dirección de ejecución del arquitecto técnico (aparejador) y la coordinación de seguridad y salud.
➡️ PRESUPUESTO DE PROYECTO: Pide una estimación técnica de honorarios adaptada a tu programa de necesidades
El Proyecto Básico define los parámetros generales, volumetría y estética de la vivienda para solicitar la Licencia de Obra Mayor. El Proyecto de Ejecución desarrolla el anterior detallando la física del edificio: estructuras, cálculos de instalaciones mecánicas, estudio de balance energético y materiales exactos para construir.
Eficiencia Avanzada: Es en la fase de ejecución donde nuestro estudio calcula el balance energético integral para cumplir estrictamente con los estándares de Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo (EECN) exigidos por el CTE, optimizando los aislamientos térmicos según la zona climática de tu parcela.
Visado técnico: Solo el Proyecto de Ejecución cuenta con el desglose final y el Cuadro de Mediciones (PEM) visado por el Colegio de Arquitectos indispensable para contratar a la constructora de forma segura.
➡️ DESARROLLO TÉCNICO: Infórmate sobre la redacción de proyectos ejecutivos de alta eficiencia energética
El permiso matriz indispensable es la Licencia de Obra Mayor, emitida por el ayuntamiento correspondiente tras validar la conformidad técnica y urbanística del Proyecto Básico y liquidar las tasas e impuestos locales.
Agilización en la Comunidad de Madrid: Gracias a la vigente Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, ciertos trabajos previos y movimientos de tierra se han agilizado notablemente mediante el trámite de Declaración Responsable, acortando los plazos de implantación en la parcela.
➡️ GESTIÓN MUNICIPAL: Inicia la tramitación urbanística y diseño de tu casa unifamiliar en Madrid
El plazo estipulado por la legislación general es de 3 meses, pero la realidad burocrática autonómica sitúa el tiempo de espera medio entre los 3 y los 12 meses. Este periodo oscila sustancialmente según el volumen de expedientes acumulados por la gerencia de urbanismo del municipio.
Estrategia HGSE: En nuestro estudio minimizamos estos plazos de tramitación redactando proyectos de ejecución impecables, evitando que los arquitectos municipales emitan requerimientos de subsanación que paralicen el expediente administrativo.
➡️ PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA: Consulta con nuestro equipo los plazos de licencias según la ubicación de tu parcela
Para redactar el proyecto y garantizar la seguridad estructural según el CTE, son indispensables dos estudios previos sobre la parcela: el Estudio Topográfico (que define la geometría y niveles del terreno) y el Estudio Geotécnico (que analiza la resistencia del suelo para el cálculo de cimentación).
➡️ DIAGNÓSTICO DE PARCELA: Te asesoramos sobre la viabilidad técnica y los estudios necesarios para tu terreno
El Visado Colegial es una certificación digital obligatoria expedida por los Colegios Oficiales que acredita la identidad del arquitecto, su habilitación legal para firmar y la vigencia de su Seguro de Responsabilidad Civil profesional.
Gestión directa: Su tramitación la realiza nuestro propio estudio de forma directa y telemática ante el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) o la delegación correspondiente, entregándote el expediente completamente visado y listo para su presentación municipal.
➡️ EXPEDIENTE OFICIAL: Infórmate sobre la gestión de visados colegiales y tramitación administrativa
Cualquier variación espacial o estructural se coordina formalmente bajo la supervisión de la Dirección Facultativa mediante una Orden de Cambio técnica. Si las modificaciones alteran de forma sustancial la volumetría o distribución aprobada en la licencia, el estudio redactará un proyecto adicional técnico.
Legalización Final: Este documento se consolida al terminar los trabajos bajo el formato de Proyecto Modificado Final de Obra, garantizando que la edificación sea 100% legal de cara a la concesión de la Licencia de Primera Ocupación municipal.
➡️ DIRECCIÓN DE OBRA: Descubre cómo gestionamos el seguimiento y dirección técnica de las obras
Tu próximo paso
Construir tu hogar desde cero requiere una gestión rigurosa que entrelace la normativa del suelo, los permisos burocráticos y un control técnico estricto sobre el terreno. Si dispones de una parcela en la Comunidad de Madrid (o en cualquier otra región de España) o estás buscando el terreno ideal, analizamos su viabilidad urbanística y técnica sin necesidad de un encargo previo.
Rellena el formulario de abajo para solicitar una sesión de consultoría técnica con nosotros.
DIRIGEN Y REDACTAN:
José Ángel Rodríguez Aldea
Arquitecto por la ETSAM.
Co-fundador de HGSE Arquitectos.
Raúl Ernesto Rojas Rosas
Arquitecto por la UCV.
Co-fundador de HGSE Arquitectos.
