20 Jun Cómo construir una casa en España: Pasos, diseño y permisos
Guía Paso a Paso para Construir una Casa en España: Diseño, Permisos y Ejecución
Si te preguntas cómo construir una casa en España desde cero, esta guía paso a paso te explica el proceso completo. Desde la elección del terreno y el diseño arquitectónico, pasando por la obtención de licencias, hasta la dirección de obra y la entrega final de tu vivienda.
Utiliza este índice para navegar directamente al paso que más te interese. Esta guía está diseñada para que puedas consultar cada fase del proceso de forma independiente.
Paso 1: Cómo construir una casa en España: definición y necesidades
Como primer paso para saber cómo construir una casa en España es fundamental definir claramente tus prioridades. ¿Buscas una vivienda con jardín? ¿Una casa de dos plantas? Elabora una lista de necesidades básicas (número de habitaciones, orientación solar) y otra de deseos opcionales (piscina, terrazas, etc.).
Te recomendamos explorar nuestro artículo sobre Diseño de Casas Modernas para inspirarte.
Paso 2: Cómo conseguir los permisos de obra y redactar el Proyecto Básico
En esta fase, conocida como anteproyecto, es la etapa en la que el arquitecto analiza las necesidades y requerimientos del cliente en relación con las condiciones de desarrollo de su terreno o parcela, así como las normativas urbanísticas y técnicas que la afectan, con el fin de formular una primera propuesta espacial y funcional.
El objetivo en este segundo paso es evaluar la viabilidad del proyecto en términos legales, técnicos y económicos.
Aspectos clave para un diseño eficiente y bien orientado
Una distribución eficiente optimiza cada metro cuadrado. La orientación solar es esencial: orientar las áreas principales hacia el sur permite aprovechar la luz y el calor, mejorando el confort térmico.
Paso 3: La documentación técnica necesaria para construir tu casa (Proyecto de Ejecución)
Un proyecto de construcción consta de dos fases:
- Proyecto Básico: Define las características generales, volumetría, estética y superficies de la obra, justificando las soluciones arquitectónicas y el cumplimiento normativo. Su función principal es obtener la licencia municipal de obras, siendo insuficiente para la construcción por no incluir suficientes detalles.
- Proyecto de Ejecución: Desarrolla el proyecto básico, definiendo la obra en su totalidad con detalles técnicos, planos constructivos y especificaciones de materiales. Proporciona la información necesaria para la construcción y guía a la dirección facultativa. Incluye toda la documentación necesaria para iniciar las obras y obtener el visado colegial. Debe mantener las condiciones de la licencia del proyecto básico.
¿Qué incluye el Proyecto de Ejecución?
- Memoria Técnica:
- Descriptiva y justificativa: Detalla características generales de la obra (programa de necesidades, geometría del edificio y cumplimiento de normativas).
- Memoria constructiva: Especifica materiales, sistemas constructivos, instalaciones y prestaciones del edificio, debiendo cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y otros reglamentos obligatorios.
- Planos: Urbanísticos, arquitectónicos (plantas, alzados, secciones), de estructura, instalaciones y acabados.
- Pliego de Condiciones: Especificaciones de materiales y procesos.
- Mediciones y Presupuesto (PEM): Desglose de cantidades de obra (m3 de tierra, kg de acero, m2 de pintura, tipología de luminarias, etc.) y su valoración económica. Este documento es esencial para obtener presupuestos reales de construcción.
- Otros documentos: Estudio de Seguridad y Salud, Estudio geotécnico, Certificado de eficiencia energética y Estudio de gestión de residuos e impacto ambiental (si aplica).
El proyecto de ejecución debe ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos del municipio correspondiente y es indispensable tanto para solicitar presupuestos de obra a las empresas constructoras como para la obtención de la Licencia de Obra Mayor en el Ayuntamiento.
Paso 4: Cuánto cuesta el proyecto de una casa (honorarios del arquitecto)
El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) es una estimación inicial incluida en el proyecto de ejecución y sirve como base para calcular impuestos y tasas municipales requeridos al tramitar la licencia de obra. Sin embargo, este no refleja el coste final de la construcción.
El presupuesto real (Presupuesto de Ejecución por Contrata) lo elabora la empresa constructora e incluye gastos generales, beneficio industrial y costes indirectos. Al total se le debe añadir el IVA.
Los honorarios de los arquitectos suelen estar entre el 5% y el 10% del coste total de la construcción. Los arquitectos técnicos (aparejadores) representan alrededor del 30% de los honorarios del arquitecto en la etapa de dirección de ejecución de obra.
Cómo se estructura el presupuesto de honorarios (sin cifras que caduquen)
Para entender cómo se calculan los honorarios de un arquitecto, es importante saber que parten de una estimación inicial: el Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Este se calcula aplicando coeficientes correctores a un coste base por metro cuadrado, teniendo en cuenta factores como la ubicación de la parcela, la calidad de los acabados, el tipo de obra (nueva o reforma) y la dificultad de acceso al terreno.
¿Cómo se fraccionan los pagos?
Los honorarios se suelen distribuir en hitos vinculados a las fases del proyecto, lo que permite tanto al cliente como al arquitecto planificar los flujos de inversión. Un esquema estándar y transparente sería el siguiente:
- Fase 1 (Anteproyecto): Entre el 10% y el 15% del total, abonado al inicio para realizar los primeros estudios de viabilidad y bocetos.
- Fase 2 (Proyecto Básico): Entre el 30% y el 35%, que se paga al entregar la documentación necesaria para solicitar la licencia municipal de obras.
- Fase 3 (Proyecto de Ejecución): Entre el 35% y el 40%, abonado al entregar los planos técnicos detallados, el pliego de condiciones y el presupuesto final para la construcción.
- Fase 4 (Dirección de Obra): El 20-25% restante, que se abona al finalizar la obra, una vez obtenida la licencia de primera ocupación y entregadas las llaves.
¿Qué servicios incluye este presupuesto y cuáles no?
Estos honorarios suelen cubrir el diseño arquitectónico y la dirección facultativa de la obra (supervisión general). Sin embargo, la Dirección de Ejecución de Obra (realizada por un arquitecto técnico o aparejador) y la Coordinación de Seguridad y Salud son servicios independientes que suelen contratarse a profesionales externos y tienen su propia estructura de costes. Además, el estudio geotécnico y el levantamiento topográfico también suelen ser gastos adicionales que se presupuestan aparte.
Este método de cálculo y desglose es el estándar en el sector, y nos permite ofrecer a nuestros clientes un proceso totalmente transparente, donde cada fase del proyecto tiene un coste asociado y un entregable claro.
Paso 5: Quién supervisa la obra y cómo se coordina la seguridad
La Dirección Facultativa está integrada por el Arquitecto (Director de Obra), que supervisa el cumplimiento del diseño, y el Aparejador (Director de Ejecución de Obra), que verifica los procesos constructivos y materiales.
Además, el aparejador suele asumir la coordinación de Seguridad y Salud, garantizando las medidas de prevención durante la obra.
Ambos roles (Arquitecto y Aparejador) están regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y tienen un objetivo común: garantizar que la construcción se ejecute de acuerdo con el proyecto y satisfacer las expectativas del cliente.
Una vez terminada la obra, se gestiona la Licencia de Primera Ocupación, que certifica que la vivienda es habitable y cumple las normativas. Estos son los pasos clave para saber cómo construir una casa en España. Tras obtener la licencia, tu vivienda estará lista.
Paso 6: Cómo financiar la construcción de tu casa (hipoteca de autopromoción)
Encontrar una financiación adecuada es esencial para llevar a cabo tu proyecto. Una de las opciones más utilizadas es la hipoteca de autopromoción, diseñada específicamente para cubrir los costes de construcción en distintas fases del proyecto.
Hipoteca de autopromoción: ¿qué es y cómo solicitarla?
La hipoteca de autopromoción es un tipo de préstamo escalonado que permite financiar la construcción de tu vivienda a medida que avanzan las obras. Para solicitarla, deberás presentar al banco la siguiente documentación:
- El proyecto visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
- La licencia de obra correspondiente.
- Un presupuesto detallado de la construcción.
Esta modalidad de hipoteca asegura que la financiación esté alineada con las necesidades reales del proyecto y se desembolse en etapas, adaptándose al ritmo de la construcción.
Gastos adicionales a considerar en la financiación
Además del préstamo, no olvides considerar los gastos adicionales relacionados con la financiación, como:
- Tasación de la propiedad: Entre 300 € y 400 €.
- Honorarios de notaría y registro: Aproximadamente el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre el 1% y 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.
- Comisión de apertura: Varía entre el 0% y el 1% del importe total del préstamo.
- Intereses bancarios: Dependen de las condiciones pactadas con la entidad financiera.
Fuentes oficiales para planificar tu financiación
Si estás explorando opciones de financiación, te recomendamos consultar la guía oficial del Banco de España sobre hipotecas de autopromoción. Además, el simulador de hipotecas del BBVA puede ayudarte a estimar condiciones orientativas.
Esta planificación financiera te ayudará a garantizar que tu proyecto avance sin contratiempos económicos y con una visión clara de los costes totales involucrados.
¿Quieres saber cuánto dinero necesitas para este proceso? Calcula el presupuesto real en nuestra Guía de Costes. Además, si buscas profesionales que te acompañen, conoce a nuestro equipo en Arquitectos Cerca de Mí.
Preguntas frecuentes sobre cómo construir una casa en España
¿Cómo sé si en un terreno se puede construir legalmente la casa que quiero?
Antes de comprar una parcela, debes solicitar la Ficha Urbanística en el Ayuntamiento correspondiente o consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Este documento detalla la calificación del suelo (urbano, urbanizable o rústico), la edificabilidad máxima, la ocupación y los retranqueos obligatorios.
¿Es Obligatorio Contar con un Arquitecto para Construir una Vivienda en España?
Sí, en España es obligatorio contar con un proyecto firmado por un arquitecto colegiado para la construcción de una vivienda. Además, es fundamental contar con un equipo de profesionales experimentados que garantice el cumplimiento de la normativa y conozca los procesos administrativos.
¿Qué permisos municipales necesito para empezar las obras?
El permiso indispensable es la Licencia de Obra Mayor, emitida por el Ayuntamiento donde se sitúe el terreno. Para que te la concedan, deberás aportar el Proyecto Básico redactado por un arquitecto y pagar las tasas locales correspondientes.
¿Cuánto tarda un Ayuntamiento en conceder una licencia de obras en España?
El plazo legal suele ser de 3 meses, pero la realidad administrativa varía sustancialmente. Dependiendo del volumen de trabajo del ayuntamiento y de la comunidad autónoma, la concesión puede demorarse entre 3 y 12 meses.
¿Qué Sucede si Hay Modificaciones Durante la Obra? Soluciones y Flexibilidad en el Proceso
Cualquier modificación que surja durante la obra se gestiona a través de un control de cambios detallado, con el objetivo de minimizar su impacto en los costes y los plazos de ejecución. Este proceso garantiza que todas las alteraciones se realicen de forma eficiente, sin comprometer la calidad ni el presupuesto inicialmente establecido.
¿Qué es el «Visado Colegial» y quién lo gestiona?
El visado es una certificación que realizan los Colegios Oficiales (de Arquitectos y Aparejadores) para validar que el profesional está habilitado, tiene seguro de responsabilidad civil y que el proyecto cumple con las exigencias formales de la ley. Lo gestiona directamente el técnico contratado.
¿Qué diferencia hay entre el proyecto básico y el proyecto de ejecución?
El proyecto básico define las características generales, volumetría y estética de la obra, y su función principal es obtener la licencia municipal. El proyecto de ejecución desarrolla ese proyecto básico en detalle, especificando materiales, sistemas constructivos y planos técnicos para que la construcción pueda ejecutarse físicamente.
¿Los honorarios del arquitecto incluyen la dirección de obra?
No siempre. Los honorarios suelen dividirse en fases: el diseño del proyecto (básico y de ejecución) y la dirección de obra. Muchos arquitectos ofrecen el servicio completo, pero es importante aclararlo en el contrato para saber exactamente qué cubre el presupuesto.
Si después de leer esta guía estás listo para dar el siguiente paso y quieres contar con un equipo profesional, hablemos. Rellena el formulario y te asesoraremos en breve.
José Ángel Rodríguez Aldea
Arquitecto por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid.
Raúl Rojas Rosas
Arquitecto por la Universidad Central de Venezuela.
Máster en Diseño de Interiores por la Universidad de Salamanca.
Equipo de HGSE arquitectos